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社區商業的概念在中國提出雖然只有短短幾年，但其發展勢頭卻十分迅猛，在深圳， 2006 年上半年新推出的 35.30 萬平方米的商業面積中，社區商業就占到至少七成以上。不僅如此，業界對社區商業的理解也在不斷進化，社區商業已不再被看成以前那種小打小鬧式的、為配套而配套的居住功能之附屬概念，現在越來越多的發展商已開始把社區商業當作專案的重頭戲來規劃和經營，更加重視其相對獨立性、可塑性及對整體專案的增值性。一些有遠見的發展商已嘗試在他們的專案中跳出小社區商業的概念，而向區域性核心商場的定位靠攏。
區域性核心商場及其形成條件
所謂區域性核心商場，顧名思義，其著眼點不僅僅是為某個單一專案或樓盤作配套 ， 也不是僅僅服務於一個小範圍的居住社區 ， 而是著眼於一個更大的腹地範圍 ， 一個更高的層次 ， 一個更強大的商業功能，以打造區域性的商業中心為目標。可以說，區域性核心商場一方面根植于社區，服務于社區，另一方面又超越社區，向更高級的商業形式演化，成為介於市級商業中心與一般社區商業中心之間的一個商業層次。
但是，不是每一個社區商業專案都有發展成為區域性核心商場的機會。區域性核心商場的形成必須要具備三大條件：一是在城市空間佈局中佔據核心區位，能對更廣的社區產生輻射；二是要有便利的交通條件，最好處於交通樞紐位置；三是在經營管理上要有專業性，在商場管理、市場推廣方面具有雄厚的實力。也就是說，區域性核心商場的打造，除了不可複製的區位和交通優勢之外，還需要高瞻遠矚 、 精益求精的管理和經營策略來包裝和配合 。 下面我們就以香港的社區商業為例，來看看香港的區域性核心商場是如何打造出來的。
高密度居住空間 + 軌道交通：香港社區商業興旺的關鍵
在香港，由於城市規劃及交通佈局的引導，形成了大量人口密集的大型住區，使香港的社區商業呈現十分繁榮的景象 ， 成為亞洲城市社區商業發展的典範 。 到 2005年底 ， 香港商業物業總存量面積為952.24萬平方米 ( 未含公屋社區中的商業面積)，人均商業面積接近1.4平方米， 這其中絕大部分都是社區商業面積。除了隨處可見的傳統型街鋪及住宅底商外 ， 社區商業的升級換代模式 — 綜合型購物商場更是香港社區商業的一大亮點。
香港的購物中心，無論是社區型還是超社區型，大多都是沿著軌道交通沿線佈局的。這與香港的地理條件和交通規劃是有直接關係的。香港 1100 平方公里的土地面積中，只有約17%的可建設用地，要容納699萬人的居住、就業和各種社會經濟活動，決定了香港只能走高密度發展的道路。而積極發展軌道交通則造就了香港"軌道+ 居住"這一獨特而高效的城市空間發展模式。據統計，香港約有45% 的人口居住在距地鐵站(或火車站) 500米的範圍內，在市區這一比例更高達65% 。全港大型居住社區呈現出以軌道交通站點為核心的"葡萄串"式佈局，而軌道交通站地段則成為社區商業發展理所當然的最佳場所。因而， 在香港 ， 社區商業與地鐵商業緊密融合交織在一起，形成複合型商業的鮮明特色。
由於居住空間的高度密集，幾乎每個軌道交通站點周邊短距離內就可以彙聚大量的人口，這非常有利於社區商業的規模化發展，有利於區域性核心商場的形成。比如，象馬鞍山新港城中心這類在香港極為普通的社區型購物中心，日均人流量都可輕易達到 8-10 萬人次，周末及節假日甚至可以突破15 萬人次。而象沙田新城市廣場這樣更高一層次的區域性核心商場，日均人流量可達到 30 萬以上， 高峰時甚至可達 43 萬人次。所以說，人口的高密度，交通的高度可達性， 加上香港作為相對富裕社會所表現出來的居民消費力 ， 造就了香港社區商業的興旺 ，也促進了區域性核心商場的形成。
臨軌道交通的區域性核心商場：以沙田新城市廣場?例
香港大多數的社區綜合型購物商場都是沿軌道交通佈局，商場通常位於大型居住社區的中心地段，與軌道交通出入口緊密相連，是以周邊社區居民為主要消費群體的"一站式"購物和消費場所。社區購物中心基本上可分為兩個層次： 第一個層次， 是以相對較小範圍的本地社區 ( 或鄰里社區 ) 為服務物件的社區購物中心，市場定位主要是以滿足本地居民的消費需求為主，所售商品通常以常見中端品牌為主，超級市場、家居、餐飲及其他各類生活服務型業態所占比重相對較大。屬於這一層次的商場很多，香港幾乎每個大型屋苑都有這類的社區購物場所，有的規模也不小 ， 比如馬鞍山新港城中心、 九龍奧海城、 港島杏花新城、康怡廣場等。
第二個層次，是服務於一個更大社區範圍的購物中心，屬於較為廣義的社區購物中心。相對於第一個層次的社區購物中心而言，第二層次的購物中心通常位於一個更為核心或樞紐的位置，所能吸引的腹地範圍更廣，因而在商業功能上比第一層次更加強大，對高端品牌的容納能力更強。這一層次的典型代表有沙田新城市廣場、太古城中心、青衣城、九龍灣德福廣場、將軍澳新都城、東港城等等，甚至05 年才開業的觀塘 APM 也可以歸為此一類型。這一層次的購物中心可以說是第一層次的升級版，是超社區的商業中心，也正是本文所說的區域性核心商場。
以沙田新城市廣場為例，新城市廣場包括新城市一期、三期及新城市中央廣場三個部分， 整個商場擁有超過360家名店及近50家食肆 ， 總商業面積超過20萬平方米，是香港規模最大的商場之一，也是香港人流量最大的商場。其規模、檔次和地位堪與市中心的任何一家大型購物廣場相媲美。商場能做到這種程度，首先是與它所處的區位及交通條件分不開的。沙田是香港最大的新市鎮，除了沙田中心區之外，周邊的馬鞍山、車公廟、第一城、大圍、火炭等地均屬於大沙田地區的一部分，覆蓋人口多達 80 萬。新城市廣場緊靠九廣鐵路沙田火車站，是沙田中心區及周邊居民出行必經之地，因而該商場佔據了大沙田社區區域中心的天然優勢。有這樣廣闊的輻射範圍，再加上如此便利的交通條件，新城市廣場的定位便不僅僅是一般性的社區購物中心，而是一個超社區的大型區域性商業場所，不僅商業規模超大，而且品牌檔次也明顯高於一般性的社區商業中心，許多著名的國際中高端品牌也紛紛在此設立門店。除了優越的交通區位條件，新城市廣場的發展商新鴻基地產在經營管理上的手法也頗值得稱道，商場自 80 年代開業之後，新鴻基一直堅持只租不售、統一管理，並對商場業態和租戶結構不斷進行優化調整，使得商場人氣越來越旺、效益越來越好，現在已成為香港租金最高的商場之一。
不臨軌道交通的區域性核心商場：以黃埔新天地?例
除了社區商業與軌道交通聯姻的完美組合之外，在香港還有一類社區商業中心，雖然不臨軌道交通線，但社區商業仍然可以做得很旺，這類專案對商場經營者的管理水平和推廣能力要求更高。位於九龍紅磡的黃埔新天地可以說是這種模式的典型代表。 黃埔新天地占地面積超過 13 萬平方米，為九龍區最大的購物娛樂中心之一。該專案不是一個集中於單體建築內的購物商場，而是由多個專題商場組成，包括時尚坊、聚寶坊、黃埔號、家居庭及美食坊等，集各類商品、環球特色美食及休閒娛樂於一體 。 黃埔新天地一帶沒有地鐵線經過， 離九廣鐵路紅磡站也有一段距離，要吸引外部人流難度較大。但這裏也有自己的區域特點，周邊主要 由黃埔花園、黃埔新村、 海逸豪園等大型住區組成 ， 屬於相當成熟的居住社區， 也是九龍區較為有名的高尚住區。 因此， 本地居民已有相當可觀的消費基礎。而商場經營者和黃地產在保持高水準的經營管理之外，還在不斷創新上做文章，比如以獨具匠心的"黃埔號郵輪"作為整個項目的地標式建築(建築內有吉之島百貨等著名品牌入駐)，吸引消費者的目光。另外， 還精心打造蔡瀾美食坊， 彙聚 14 家不同風味的特色美食館 ， 每個菜館均由香港著名美食家蔡瀾親自挑選，以確保能讓每一位食家品嘗到真正地道的最佳美食，這也成為該專案的一大賣點，不僅深受本地食家喜愛，還吸引大量區外人士甚至旅遊者光顧，增添了專案的名氣和吸引力 。 除了 “根植社區 、 服務社區”的理念與不斷創新的意識之外，發展商和黃地?的長遠經營策略也是專案成功的重要因素。 黃埔新天地專案建成後，發展商一直採取長期持有、只租不售策略，將專案作為一個整體進行統一管理和包裝，即使本專案是由若干個分散的商場物業所組成，發展商也並不急功近利、拆售圖利，這令整個專案可以保持一個統一的形象和風格，確保專案的整體價值最大化。
通過上面的介紹和分析，我們可以看到，香港社區商業中區域性核心商場的成功之道，除了區位、交通這些不可或缺的客觀條件外，還在於商場經營者重視“營造”的作用，始終以社區為本，著眼長遠利益，善用資源，追求創新，不為小利而影響大局，從而將商場的經濟和社會功能發揮到極至，令香港的社區商業達至一個新的高度和境界。這些對內地大城市社區商業的發展和提升是有著寶貴的借鑒價值的。
—— 2007 年 8 月 "作者︰
中原集團森拓普研究中心總監 張更立"
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