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171 號檔（即“外資限管”政策）的出臺，第一次將宏調的觸角伸向外資投資領域，在市場引發新的震動，一時間，外資進入中國房地產市場的前景變得模糊而微妙，而“外資投資熱情將從此大大降溫”的論調則甚囂塵上。然而，根據森拓普（ CentaPro ）近幾個月來的市場觀察，發現“外資限管”新政後的外資投資行為並沒有嘎然而止，尤其是在一級市場以參股模式進行專案收購的開發性外資投資，依然十分活躍，“外資限管”對這些開發性外資來說，只是一場虛驚。
“外資限管”只是一場虛驚
“外資限管”新政出臺後，筆者曾接觸過一些國際性房地產基金及香港發展商，從他們的取態來看，一方面，他們對新政出臺後的政策環境和市場環境表示深度關切，對專案篩選和投資決策更趨審慎；另一方面，他們對在內地尋找房地產投資機會的熱情絲毫未減，筆者接觸的各家基金或發展商幾乎都是馬不停蹄地輾轉內地多個城市，考察市場環境，尋找合適的房地產項目。面對“外資限管”，一切都還是在悄無聲息而又緊鑼密鼓地進行著。
在此僅舉兩個例子。第一個例子是德意志銀行房地產基金 RREEF 。 CentaPro 此前曾為 RREEF 提供過投資諮詢服務。近一年多來，在經過了多個內地房地產項目的篩選之後， RREEF 終於在 2006 年 11 月 8 日落實了其在中國內地市場的第一個投資項目，控股 50% 參與珠海“中珠上城”住宅開發專案。該專案總投資額為 2.25 億美元，由 RREEF 與珠海本地兩個發展商及一間澳門發展商合作開發。在近期的接觸中， RREEF 給筆者的感覺是躊躇滿志，積極進取，雖然該專案收購是在“外資限管”新政 4 個月後發生，但新政對該次收購行動幾乎沒有任何影響，反而是區域市場的前景和專案本身的素質起著更為決定性的作用。實際上，對 RREEF 這樣的全球性大基金來說，新政不但沒有構成什麼障礙，反而為基金的正常投資活動提供了一個良好的制度環境。
第二個例子是筆者近期接觸的一些香港發展商。目前，幾乎所有香港一、二線發展商都在積極尋求在內地的投資機會，擴大土地儲備。近期筆者曾經接觸的幾家香港大中型發展商，都設置了中國項目拓展部門，專門負責在內地尋找合適的投資機會。這些發展商最感興趣的是土地專案，他們或者以參與當地政府土地“招拍掛”的直接方式，或者以收購內地企業現有土地專案的間接方式，取得土地後完全自主開發或與內地發展商合作開發。由於商業機密關係，這些開發商正在運作或關注的一些專案在此並不能透露，但他們的積極取態本身，已經顯示“外資限管”新政對這些境外發展商幾乎完全沒有影響，因為他們本身都是運作規範的發展商，他們的投資行為基本上都屬於名正言順的房地產開發投資。在香港本地樓市發展空間較為有限的情況下，香港發展商轉向內地拓展商機已是不可逆轉的趨勢。
事實上，在目前情況下，無論是海外大基金還是發展商， 他們的投資視野早已不再局限於幾個一線大城市；中西部地帶和二線乃至三線城市也已成為他們關注的對象。比如，僅就筆者瞭解，珠三角的珠海、惠州、佛山，華東地區的蘇州、無錫、寧波，中部的長沙、武漢，以及西南地區的成都、重慶等地，均有外資基金或發展商涉足，有些專案已經拿下，更多的正在洽談之中。筆者的感覺是，雖然“新政”當頭，但這些境外機構的投資步伐並未減速。對它們而言，所謂的“外資限管”只不過是一場虛驚。
“限管”並非“限死”，外資入市仍有廣闊空間
上述的例子表明，對境外投資者而言，至少是對上述兩種境外房地產投資機構而言，“外資限管”新政並沒有動搖外資機構進入中國市場的決心和信心。事實上，與其說新政對外資機構設置了種種限制，倒不如說它為外資進入提供了更為規範和透明的制度平臺。所以，綜合來講，“外資限管”並不是“外資限死”，不是一刀切式的“拒外資於門外”，新政所帶來的實際上是一種規範效應和過濾效應，為正當的外資進入留下廣闊空間。這具體表現在三個“區別對待”：
第一：將“投資”和“投機”區別對待，嚴管“投機”，規範“投資”，通過提高准入門檻和嚴格管理程式將投機型外資過濾出局，對投資型外資則提供一個遊戲規則更為規範的市場環境，保障長期投資者的利益。畢竟，對於類似 Morgan Stanley 和德意志銀行 RREEF 這樣的全球性房地產基金而言，中國市場是它們全球投資佈局策略的一個重要組成部分，它們的進駐主要是看重中國市場的長遠增長潛力，因而諸如“市場存在原則”、“註冊資金比例”、“外匯進出管理”等條款對這些實力雄厚的外資基金並不構成太大障礙。也正因為它們所抱持的是一種長期投資策略而非散戶短炒心態，它們也更樂於在一個規範有序的市場裏進行運作。在目前情況下，它們的中國投資策略既已鋪開，就不會偃旗息鼓，半途而廢。
第二：將集中於“需求端”的外資與“供應端”的外資區別對待，嚴限“需求端”，規範“供應端”。境外個人投資者購房過多會推高市場需求，對房價控制有負面影響，因而在保障境外個人實際需求的情況下，進行購房數量的限制有其正當性；而對於機構投資者，除了要打擊某些外資機構大量囤積住宅從而導致房價虛高的“需求端”炒作行為外，對於外資中的開發性投資（無論是住宅項目還是其他）和長期收益性投資（通常是住宅之外的泛商業地產項目，包括寫字樓、服務式公寓、商場物業等），只要建立健全完善的市場法則，則就沒有限制和打擊的必要。
第三：將“對內調控”與“對外調控”區別對待，以內部調控為主、外資調控為輔。因為在目前情況下，外資在內地房地產市場中無論是開發量還是購置量所占份額並不大，因此宏觀調控成敗的關鍵還是看內部調控的效果(如“國6條” 、 “國15條”的執行力度)，外資調控目前來講還只是一種輔助手段。無論如何，外資進來後還是要遵守中國房地產市場的內部規則，因此完善內部規則才是關鍵。外資調控方面目前所要做的是加強市場監督和規範管理程式，將外資的來源、規模及流向等主要環節置於統計監控之下，提高市場透明度。
展望 2007 ：開發性外資仍將續熱
展望 2007 年的外資投資市場，筆者認為，對那些正當的外資投資行為而言，將會是“馬照跑，舞照跳”，特別是前面提及的開發性外資投資，很可能將成為 07 年外資進入的主流方式。
之所以這樣說，一方面是因為中國市場有巨大的發展空間和潛力，令開發性外資和長期策略性外資無法割捨；另一方面是因為中國政府“外資限管”政策的真正目的是規範外資進入，而不是“一刀切”阻止外資進入。因此，只要接受和適應了這種規範，外資投資行為就會在新的遊戲規則下繼續進行下去。
正因如此，筆者相信07年開髮型外資投資的熱勢將會持續，而且投資目標將進一步向二 、三線城市擴散。畢竟中國房地產市場巨大，即使部分一線大城市出現“泡沫”，大批二、三線城市的樓市仍處於發動期或成長期，房地產市場發展仍有較大空間。因此，類似德意志銀行 RREEF 進軍珠海這樣的外資投資二、三線城市房地產項目的案例在 2007 年可能將會更多地出現。
與此同時，以成熟商業物業為主要吸納對象的長期收益性外資投資也將在 07 年得到進一步壯大，將有更多的優質寫字樓、商場、服務式公寓和酒店物業被外資基金收購，形成 REITs 在海外打包上市。
另外，在政策面上值得關注的是，“外資限管”政策出臺後，各地紛紛傳聞將出臺地方細則，但幾個月過去，“只聞樓梯響，不見人下來”。預計在 07 年上半年，幾個主要城市應有一些跟進措施，以改變目前在“外資限管”方面僅靠一些過渡性、臨時性措施支撐的局面。但不管怎樣，我們預計各地政策的基調仍是“限管”而非“限死”，外資投資中國房地產仍會有廣闊的空間和較大的靈活性。
—— 2006 年 12 月 "作者︰森拓普研究中心 —— 張更立"
本文已由《中國經營報》刊用 |
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