總體概況

2006 年深圳商業物業市場受到關注，商業廣場、購物公園、購物中心等商業模式層出不窮，一些典型的片區有福田中心區、南山商業文化中心區和寶安中心區等。可以說，2006 年是深圳商業物業市場整體拔高的關鍵年。2006年深圳商業物業市場的總體發展特徵是，傳統商圈逐步形成了自身的特色，次級商圈的商業物業市場漸成氣候 ， 尤其是 CBD 區域的商業物業市場板塊開始成熟 ， 而且龍崗、寶安兩區商業物業市場發展速度超過了全市的平均發展水平，這令深圳商業物業的整體市場價值不斷提升。2006 年商業物業市場的總體表現是供給形勢回暖、成交量小幅回落、價格漲幅較大、租金穩中有升。總體來說，未來商業物業市場形勢看好。

商業物業供給形勢回暖

2006 年商業物業的供給形勢回暖，全年供給量達到 73.75 萬平方米，比2005年增長了53.58%。2006年供給幅度的較大提高主要的利好因素有新興商業區漸趨成熟並產生了集聚效應，使得商業地產形成集中供應，典型的新興商業區有福田中心區和南山文化中心區等；“商住配套”理念深化，社區商業體現綜合服務性的特點以滿足業主的需求並逐漸發展起來，典型的社區商業集中區有寶安中心區等；一些知名開發商對商業物業市場看好，並開始向商業地產轉移，如京基地產和金地地產等。

資料來源： 依據森拓普監測資料整理而得
注： 供給量是指批准預售量

•  關外供給量超過關內供給量

2006年，關外寶安區和龍崗區這兩個區商業物業的供給量達到38.72萬平方米，占深圳總供給量的52.50%，超過關內的供給量。隨著關內商業市場的飽和以及關外商業發展形勢的看好，關外商業物業的供給量自然增大。

資料來源 ： 森拓普整理

•  住宅底商成供給主流

從 2006 年商業物業的供給結構來看，住宅底商的供給面積最多，占總供給面積超過八成。其次是純商業專案，占總供給面積的12.88 % 。住宅底商供給量最多一方面是受住宅專案開發較旺的影響，另一方面則是近年來商住配套觀念明顯深化的結果。

資料來源： 依據森拓普監測資料整理

商業物業成交量小幅回落

自2004年後，成交量呈現逐年下降的情況，預計2006年成交量為50萬平方米，比2005年下降 6.51%。2006 年成交量下降的原因有三個：首先是由於自持物業比重增加，“只租不售 ” 觀念增強，導致了商鋪成交量有所下降；其次 是由於 2005 年放盤量的減少；再次是由於商業物業的價格上漲過快，抑制了需求。

歷年商業物業成交量（ 10,000m^2 ）

資料來源： 依據深圳市國土與房產管理局統計資料和
深圳房地產統計年鑒資料整理而得
注：標 * 號為預測資料

•  小面積商鋪是投資主體

從2006年商業物業的成交結構來看，144m^2以下的商業物業成交總量超過144 m^2 以上的商用物業成交總量，其比例關係大致為 2:1。由於144m^2以下的商業物業成交總價低，同時便於轉手，因此自然成為市場投資的主體。

商業物業價格漲幅較大

2006 年商業物業的市場價格出現整體上揚，市場前景普遍被看好，其價格自然保持在高位。預計 2006 年商業物業的價格將突破 18,000 元 / m^2 的大關，比 2005年增長 15.3 %。較多大型高檔次商業專案的推出是拉動整體商業物業價格上漲的主要原因，如東門朗豪坊、保利文化廣場、天利 18 街、新亞洲國利大廈商業裙樓、流行 18.28 以及華強東商業中心，它們的均價都在50,000 元 / m^2 以上。

歷年商業物業成交價格指數

資料來源： 依據深圳國土局資料和森拓普監測資料整理而得
注： 該指數選擇 2003 年作為基期，商用物業價格 12,916 元 /m2 作為基數，為 100 點；標 * 號為預測資料

•  各區域價格呈三級梯度分佈

2006 年深圳各區域商業物業價格梯度圖

資料來源： 依據森拓普監測資料整理而得

商業物業租金 穩中有升

2006 年，深圳商業物業整體租金穩中有升，成熟商業區仍然保持旺盛需求，租金逐步上升，非成熟商業區的商業物業租金則基本保持不變。羅湖區的熱點商業物業出租片區租價均較上年有所上升，如東門商業片區，其租金上漲幅度較去年增加超過 25% ； 福田區商業物業出租的熱點片區仍以華強北為主， 該片區臨街商鋪租金較上年上漲 15 元 /m^2 左右，整個片區租價維持小幅上漲態勢。南山區西部通道的建設、整個區域的快速發展以及部分購物中心、商務廣場的落成致使該區商業檔次的提高，進而帶動了該區域租金水平的提高，其租金的水平大致在160元 /m^2月——600 元 /m^2月之間。鹽田區由於人氣和交通的限制，商業物業租金的上漲幅度不大，其漲幅不足 10 ％。關外寶安區和龍崗區商業物業的租金水平基本維持在 50—100 元 /m^2月左右，佈局零散、物業檔次低是其租金水平增長的瓶頸，但隨著關外物業價格的上漲以及下一步網點規劃的落實，其租金將有一定幅度的上漲空間。

總結及展望

2006 年是大型購物中心主題年， 2007 年其角色將更?突出

2006 年深圳商業地產中購物中心繼續扮演重要的角色。除了 2006 年開業的星河 COCOPark 、港隆城和招商花園城等專案外，還有一些大型專案正在緊鑼密鼓招商，預計 2007 年將有保利文化廣場、益田假日廣場、海岸城、怡景中心城等多個大型購物中心開業，屆時購物中心在深圳商業地產中的角色將更為突出，其總營業面積將接近 200 萬平方米，預計占整個深圳商業總營業面積的 12%左右。

2006 年是自主經營主導年， 2007 年該經營模式將繼續深化

近幾年商業物業產權分割的弊端日益凸顯，商業物業的投資回報率有所下降，平均下降2-3個百分點。從2006年開始，一些商業物業的開發商調整了銷售模式。從目前的一些新推出的銷售比例顯示 ， 其僅有20%的面積用於出售，而 80% 用於租賃，這與往年一般全部銷售形成鮮明對比。而且在整個租售過程中，注重租售策略的結合，一般是先引進大型主力店，然後再出售周邊鋪位，可以提高整體售價水平。如海岸城引進吉之島、保利文化廣場引進家樂福。由此看來，長期自主經營成?商業物業市場的主流模式， 開發商經營策略由短期利益取向向長期利益取向轉變，注重物業的保值、增值。 2007 年，隨著一些宏觀政策的出臺，如土地增值稅，該政策將促使大部分開發商選擇自主經營模式，從而使該經營模式繼續深化。

2006 年是知名開發商戰略轉型年， 2007 年商業物業市場競爭強度將加大

隨著 2006 年商業物業市場的逐步成熟，加之房地產市場的宏觀調控，一些知名開發商開始向商業地產領域進行戰略轉型，如京基地產成立了京基百納空間商業管理有限公司、金地集團成立了金地置業等等。這些市場情況表明，知名開發商明顯加強了對商業地產的傾斜力度。由於知名開發商的強勢進入， 2007 年商業物業市場的競爭強度將不斷增大，一些中小商業地產開發商將逐步退市或被並購。

—— 2007 年 2 月 "作者︰森拓普研究中心"