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受國家房地產宏觀調控政策的影響，2007年深圳商業物業市場也進入市場消化階段，商業物業內部消化與調整成為07年深圳商業物業市場發展的主旋律。07年深圳商業物業市場呈現的主要特點是：商業物業開發投資有所放緩；供給和成交雙雙下降，成交均價基本持平；購物中心持續發展，自持經營模式逐漸成熟；西部商業發展迅速， “ 東重西輕 ” 格局逐漸改變。
• 商業物業開發投資有所放緩
經過 2003 ~ 2006 年商業地產開發投資額高位運行之後， 2007年深圳商業地產開發投資額有所放緩。 2007 年商業物業投資額在房地產整體投資額持平的背景下出現大幅度下降，下降幅度接近四分之一；從商業地產開發投資額占房地產總投資額的比重來看， 2007 年達到 2003年以來的歷史最低位，僅為10.85%，商業物業開發投資呈現放緩的趨勢。
歷年深圳商業地產開發投資額表
年份 |
商業物業開發投資額（億元） |
增長率 |
占房地產投資比重 |
2003 |
49.6 |
34.09% |
11.05% |
2004 |
57.4 |
15.81% |
13.23% |
2005 |
53.7 |
-6.51% |
12.67% |
2006 |
66.4 |
23.65% |
14.41% |
2007 |
50.0 |
-24.70% |
10.85% |
資料來源：深圳房地產資訊網， 2007 年資料由 CentaPro 預估 |
• 供給和成交雙雙下降，成交均價基本持平
2007 年商業物業供給和成交面積均出現不同幅度的下跌，而成交均價略有上漲。
商業物業供給和成交的下跌，除了與部分商業物業自持經營之外，國家宏觀調控政策對商業物業供需下降的影響也較為顯著。從成交均價來看，主要受下半年價格走低的影響，全年價格漲幅較小。
| 歷年深圳商業物業供給與
成交面積圖 |
歷年深圳商業物業成交均價走勢
(單位：元 / 平方米) |
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資料來源：依據森拓普監測資料整理而得
注：供給量是指批准預售量 |
• 購物中心持續發展，自持經營模式逐漸成熟
深圳購物中心的發展已經經歷了萌芽、磨合階段，目前購物中心的發展進入了快速發展階段。 2004 年前深圳大型購物中心僅有中信城市廣場和太陽廣場，短短不到 4 年的發展，目前深圳已經擁有購物中心10多家，其中 07 年開業的購物中心有東海購物中心、嘉信茂購物中心、保利文化廣場、海岸城等，而目前在建的購物中心接近 5 家，未來購物中心深圳購物中心發展逐漸成熟。
2007 年深圳已開業和即將開業的主要購物中心專案一覽表
東海購物廣場 |
福田 |
2007 年 2 月 |
深圳東海房地產發展有限公司 |
5 萬 |
太平洋影院、萬寧、瑪莎、麥當勞等 |
怡景中心城 |
福田 |
2007 年 4 月 |
怡景投資 |
12 萬 |
家樂福、金逸國際影城、中心城百貨、反鬥兒童樂園等
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嘉信茂購物 中心 |
福田 |
2007 年 9 月 |
嘉德商用 & 深國投 |
4.5 萬 |
星巴克、必勝客、 ONLY 、 VEROMODA 等 |
海岸城 |
南山 |
2007 年 12 月 |
深圳市海岸房地產開發有限公司 |
12 萬 |
吉之島、冰 FUN 滑冰場、生活本色、順電、嘉禾影院、江南廚子等 |
保利文化廣場 |
南山 |
2007 年 |
保利文化廣場有限公司 |
15 萬 |
天虹百貨、家樂福、保利國際影院、保利劇院等 |
益田假日廣場
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南山 |
2008 年底 |
深圳益田房地產股份有限公司 |
10 萬 |
OLE 超市、中影嘉禾影院、全明星冰場、玩具反鬥城 |
京基百納 |
南山 |
2008 年底 |
深圳京基房地產 |
12 萬 |
天虹百貨、 中影太平洋影城等 |
隨著商業市場的逐步成熟，加之房地產市場的宏觀調控，一些名開發商開始向商業地產領域進行戰略轉型，著眼於商業物業的長期回報，大型商業物業只租不售的模式逐漸成為主流，統一產權、統一經營成為商業地產開發的新模式，如嘉信茂購物廣場、海岸城、華潤萬象城、花園城中心、中信城市廣場等。而經過幾年的發展，目前自持經營模式在深圳逐漸成熟，在新開的購物中心中，大部分採用了統一產權、統一經營的管理模式；並且隨著《房地產投資信託試點管理辦法》文件的完善和推出，將進一步推動商業物業持有的發展，持有經營模式將進一步得到規範和完善。
• 西部商業發展迅速， “ 東重西輕 ” 格局顯著改變
羅湖是深圳商業發展的起源，也是目前發展比較成熟的區域，而隨著城市化發展的不斷推進和深圳中心西移的戰略轉移，深圳商業市場重心也逐漸西移，主要表現在福田中心區、南山、甚至寶安等區域商業的快速發展和商圈地位的提升。
近年來中心區在商務氛圍逐漸成熟和人氣不斷提升的前提下，商業發展逐漸形成規模，中心區商業在深圳商業中的地位也得到提升。目前該區的星河 COCOPARK 和怡景中心城已開門揖客，而另一大型購物中心專案晶島國際也計劃於 08-09 年開業，形成中心區 “ 三駕馬車 ” 並駕齊驅的局面。 2007 年底，隨著保利文化廣場和海岸城的開業，南山文化中心商業圈迅速冒起，奠定了其在深圳西部商業市場中的核心地位。華僑城商圈的益田假日廣場憑藉地鐵雙線交彙的區位優勢， 2008 年開業後必將令華僑城商圈成為市場注目的焦點。位於關外的寶安商圈， 2006 年已有港隆城等區域性大型商業專案推出，香繽廣場、新安湖商業廣場等社區商業標誌性專案也已推出市場，而西岸國際等新的大型商業專案也已處於開發前期階段。此外，位於福田西部的嘉信茂購物中心、東海購物廣場等均已於 2007 年開業。
因此，從深圳商業總體格局來看，經過多年的城市發展和基礎設施建設，整個深圳中部和西部的商業已經迅速崛起，隨著一些重大商業專案的不斷開業，中西部商業已經在深圳佔據顯著地位，原有的 “ 東重西輕 ” 、 格局正在打破，深圳東西部區域的商業地產發展正趨向平衡。
深圳不同區域主要大型商業專案對比表
萬象城、金光華廣場、中信城市廣場、太陽百貨、中航和黃專案(在建)
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星河 COCOPark 、怡景中心城、 東海購物廣場、晶島國際(在建)
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嘉信茂、海岸城、保利文化廣場、港隆城、益田假日(在建)、 京基百納(在建)等 |
深圳典型商業區分佈圖 
• 調整優化是 07 年商業物業發展主旋律
隨著各大商業圈不斷擴大商業版圖、新興商業圈的不斷興起，商業地產的市場競爭不斷加劇，調整優化永遠是商業地市場發展獲取成功的必要途徑，而近兩年商業地產的開發遠遠超過市場有效需求的增長速度，商業地產的調整改造更為凸顯。
海雅百貨撤離東門、國商撤離人民南、華潤萬家益田店和福民天虹商場升級改造、保利文化廣場的屢次推遲開業等，都是順應市場需求的變化和市場競爭帶來的壓力產生的結果，業態調整、組合優化成為 07 年度商業市場的主旋律。
調整優化是為了更好地適合市場發展的需要和擴大商業市場這塊蛋糕， CentaPro 認為，在消費需求持續走強的拉動下，未來對商業物業市場的發展有良好預期。
—— 2008 年 2 月 "作者︰
中原集團森拓普投資及研究中心"
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