2007 年 1 月 16 日，國家稅務總局下發了《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》 ( 以下簡稱《通知》 ) ，通知規定從 2 月 1 日起，土地增值稅的徵收辦法將由預征改為清算制，與此同時，通知還就房地產企業土地增值稅進行清算式繳納的適用範圍作出了進一步明確。消息公佈次日，滬深股市房地產類股票大面積跌停，全行業受到極大震動，而許多近期積極投資於中國房地產的外資基金對該項政策亦是非常關注。那麼，土地增殖稅由預征制改為清算制後究竟會帶來那些影響？今後市場將何去何從？本文將從這兩個方面進行探討。

一、《通知》實施後業界關注的兩大問題：

（ 1 ）《通知》實施後對開發商的成本或利潤率會造成那些影響？
（ 2 ） 《通知》實施後對房價會造成那些影響？

二、《通知》實施後對行業的後續影響展望

（ 1 ）行業整合步伐加快，市場競爭格局將出現進一步分化

此次土地增值稅由預征改為清算制後，如果國家稅務部門嚴格按照四級累進稅率執行徵收政策，開發商的利潤空間勢必會受到擠壓，尤其是以別墅類項目為主及早期以低成本獲得較多項目資源的開發商利潤空間將會受到極大壓縮，同時開發商的資金運營能力要求也會進一步增加。 “ 清算令 ” 將迫使企業更加注重財務安排以及開發節奏、開發規模、現金流等方面的控制，加強企業制度改革。未來的市場發展環境對一些現在已經資金非常緊張、管理較為粗放的開發商而言無疑更將惡化，全行業的並購整合進度勢必加快。

（ 2 ）商業自營用房或將增加

根據“通知”規定，房地產開發企業將開發物業作為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅。這意味著長期持有物業將不需要繳納土地增值稅，而這可能導致未來部分開發商在經營模式上將由出售為主轉為自持或出租為主。尤其對於那些大型品牌開發商而言，隨著自身實力、規模的擴大和資金的積累，將會有更多的資源可分配於物業投資，持有部分收益穩定、回報率高的投資性物業將具有重要的戰略意義，這不僅可以增強現金流的穩定性、增強信用狀況、增強抵抗行業週期波動風險的能力，而且由於長期持有物業將不需要繳納土地增值稅，可在一定程度上降低財務成本。因此，未來香港、新加坡房地產開發商的“開發＋投資”的混合經營模式很可能成為國內開發商的首要選擇。

（ 3 ）精裝修房、公共配套設施在整個項目中的建設比例有可能增加

從純技術的角度來講，土地增值稅的規避基本可以遵循兩條途徑：一種是合理控制房價，二是適當加大成本。房價的控制方法對於開發商而言，可選擇的途徑相對較少，對於成本的控制可操作空間則較大。主要而言，可包括以下幾個方面：

•  在稅法允許範圍內盡可能增加管理成本或財務成本。

•  加大房屋裝修比例。根據規定，“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。一直以來，房地產建設項目中的裝修費用相比土建費用而言其成本控制相對較難把握。因此，在核算開發企業成本的過程中，開發商完全可以通過加大裝修房的比例來擴大項目成本操作空間。

•  加大園林綠化、公共配套設施的建設規模。根據規定，房地產開發企業開發建造的公用設施也可以計入成本。通過加大園林綠化、公共配套設施的建設規模等途徑，房地產開發企業一方面可以增強本項目的樓盤品質，另一方面也可以將其費用計入成本扣除項，這種方法在增值率接近稅率變化臨界點時尤其有效。

背景資料

一、《通知》的核心內容

二、土地增值稅計稅依據和計算方法

—— 2007 年 1 月15 日 "作者︰森拓普研究中心