2006 年上半年深圳良好的外部環境為商業物業市場的迅速發展提供了很好的平臺，其傳統商圈的商業物業市場逐步形成了自身的特色，地鐵商業物業成為市場焦點， 次級商圈的商業物業市場漸成氣候 ， 尤其是CBD區域的商業物業市場板塊開始成熟，而且龍崗、寶安兩區商業物業市場發展速度超過了全市的平均發展水準。這令深圳商業物業的整體市場價值不斷提升。

2006年上半年，深圳共有50個新增項目推向市場 ， 有福田中心區的怡景中心城、晶島國際、星河COCOPark ， 南山商業文化中心區的保利文化廣場、 海岸城、天利18街 ， 寶安中心區的尚都商業城、 第五大道等項目，其商業廣場、購物公園、購物中心等現代商業模式層出不窮。其中，關內新增專案最多的區域是南山區，有9個；關外新增專案最多的區域是龍崗區，達到19個。由此可見，關外漸成新商業物業市場供給的是供給的主要區域。

供給方面—— 4月份是供給高峰，住宅底商項目供給占七成

2006年上半年的供給量已經占到2005年全年供給量的73.51%，預計全年供給量將超過2005年的供給量，達到60萬平方米左右。2006年4月份，商業物業的供給量達到頂峰，為146,352.69平方米。在該月份大量住宅底商項目的入市是造成其供給“井噴”的主要原因。其中，禦景東方花園專案供給的商業面積為83,736.47平方米，占到該月份供給量的57.22%。從供給結構來看，住宅底商的供給面積最多，占總供給面積超過七成。其次是純商業項目，占總供給面積的 18.12%。住宅底商供給量最多一方面是受住宅專案開發過旺的影響，另一方面則是受商住配套觀念深化的影響。

資料來源：依據深圳市國土與房產管理局統計資料和森拓普監測資料整理而得

需求方面——總體成交有所回落，但部分專案成交活躍

2006年上半年商業物業總體成交量僅為246,159.13平方米，與去年同期相比，除3月和5月的成交量略有增加外，其他月份的成交量均低於去年同期成交量。其相對於去年同期的總體成交量下跌19.65%，跌幅較大。雖然總體市場成交存在下跌的局面，但是部分專案的成交異常活躍，如 潮流前線地鐵商場、保利文化廣場和西湖苑三個專案的成交情況最為活躍，其成交比率都超過85%。其中，潮流前線地鐵商場的成交比率最高，達到99.33%，基本售磬。

資料來源：依據深圳市國土與房產管理局統計資料整理而得

價格方面——總體均價保持高位增長， 4 月份達到制高點

從整體上來看，2006年上半年商業物業的成交均價與去年同期相比增長了 20.14%，與去年全年相比則增長了10.29%。2006 年上半年商業物業的市場價格出現整體上揚，這主要是由於一些地段好、檔次高的專案的帶動。如 潮流前線地鐵商場和保利文化廣場的售價都較高，基本都在 70,000 元 /m2 左右。這些高檔次項目的市場前景普遍被看好，其價格自然保持在高位。 從上半年各月成交均價來看，4 月份是成交均價最高的月份，達到 22,278.46 元 / 平方米。

資料來源：依據深圳市國土與房產管理局統計資料整理而得

從深圳整體的商業市場背景來看，由於經濟的穩步發展，房地產開發的理性回歸以及零售業需求的旺盛，未來商業物業市場的發展前景被看好。隨著商業環境的改變、宏觀政策的深化、市場供需的調整，深圳商業物業的層次、類型、經營模式和運作模式在發生不同程度的轉變 。 未來深圳商業物業市場的發展將 換代升級，大型購物中心將成市場供給的熱點，自主經營將成商業物業主流的經營模式，市場整合運營將開始。

—— 2006 年 07 月 "作者︰森拓普研究中心 —— 陳友龍"