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7 月 9 日，萬科地產與嘉德置地簽訂協定，雙方就當前正在開發或將來計劃開發專案中的商業部分展開非排他性戰略合作。這一合作開啓了商業地產領域策略性夥伴關係 (Strategic Partnership) 的新一頁，對商業地產市場參與者有著較大的示範意義。
萬科攜手嘉德：強強聯手，各取所需
這一合作之所以引人矚目，是因為萬科作為國內最成功的開發商之一，以往主要專注於住宅專案，商業方面主要還是以住區配套型商業為主，基本屬於小打小鬧式的商業開發，跟萬達集團已形成商業地產品牌的狀況完全不可同日而語；而嘉德置地的商業地產經驗十分純熟，旗下專門的商業地產機構“嘉德商用”在亞洲區管理著超過 50 個大型購物廣場，商業零售樓面面積約 230 萬平方米（注：資料來自嘉德商用網站）。僅在中國內地，其開發、收購和管理的大型商業廣場專案（包括來福士廣場和嘉信茂廣場兩大系列品牌）就有 30 多個，是跟萬達齊名的商業地產巨頭之一。
從雙方的背景便可看出，二者合作的互補效應非常明顯。通過合作彌補商業地產這一短板，萬科的木桶便可以形成更大的容量，使其業務鏈更加完整，綜合競爭力更趨強大。而嘉德商用通過與萬科的合作，可以迅速擴展商業物業資源，且萬科的品牌力對這些商業物業專案的管理和經營帶來強大的保障。可以說，這是一次高層次的資源整合，其所產生的示範效應不可低估。在今後越來越多專案紛紛走“住宅 + 商業”模式的情況下，這種住宅專家與商業專家配對聯手打造專案的操作方式將可能產生“ 1+1>2 ”的效果，不僅有利於提升單個專案的整體價值，也為合作雙方業務的長期可持續發展奠定良好的基礎。
借雞生蛋，萬科曲線躋身商業地?
商業地產開發經營管理的難度，決定了商業地產進入門檻的高度。從某種意義上說，商業地產開發能力的強弱，反映了一個開發商綜合實力的高低。在香港，幾乎所有一線甚至二線開發商在商業地產上都有幾個響當當的拳頭產品，如新鴻基的新城市廣場、國際金融中心商場、觀塘 APM 商場，和黃的黃埔新天地，太古地產的太古廣場、又一城，九龍倉的時代廣場、海港城，等等。目前，內地一些大型發展商也開始嘗試做商業專案，這不僅是商業地產發展機會的吸引力使然，也是發展商邁向更高層次的必然環節。可以說，商業地產是檢驗發展商綜合實力的試金石。萬科欲完成向更高層次的飛躍，遲早也要在商業地產上有所作為。此次攜手嘉德強攻商業地產，多少顯露了萬科欲做地?全面強人的策略意圖。
當然，從萬科專案一貫的特點來看，其商業專案多數仍是住宅專案的配套，還沒有非常核心的商業專案成為萬科商業地產的旗艦。也許正因如此，萬科並沒有急於完全靠自己成立商業團隊來做商業地產，而是選擇借助合作夥伴的羽翼，達到快速起飛的效果。如果走第一條路線，開始還需要較長時間的摸索期和培育期，而通過與合作夥伴的“教學相長”，則可以站在一個更高的起點上，向高層次邁進。也許，幾年後，萬科品牌會在商業地產領域拔然而起，想想今天的策略性鋪墊，那時的人們應該不會感到驚訝。
依託萬科，嘉德強化全國佈局
嘉德商用作為亞洲最大的零售商業地產運營商之一 ， 深諳商業地產資本運作之道。它將在內地投資收購的這些商業物業，注入商業資產包，做 REITS 在新加坡上市。 REITS 成功發行的一個基本前提，是它把專案包裝和經營到足夠好的水平，產生有吸引力且又穩定的回報。這就象先要把蛋孵成雞，再把雞催肥，再拿到市場上賣個好價錢。因此，能否拿到好專案，並能令其租金收益有良好的上升預期，是商業地產 REITS 成功的關鍵。萬科產品的質素以及其品牌影響力，對其商業專案的招商和運營均有良性的促進作用，因此萬科的商業專案雖然規模不大，也沒有核心名牌專案，但卻可能有較好的市場保證。這可能也是嘉德選擇與萬科拍檔的一個重要原因。
另外一個原因，在於萬科的全國性佈局，能令嘉德的商業投資得以在全國層面迅速推展開來，增強其獲得優質盤源的能力。之前嘉德與深國投合作，在多個城市（多數是二、三線城市）投資開發或收購了不少商業專案，多數專案均以沃爾瑪或北京華聯為零售主力店。這次與萬科聯手，更增強了嘉德在全國範圍內的覆蓋面，令其在商業地產運營領域的領先地位更加穩固。
據森拓普瞭解，目前不少大型海外基金紛紛建立或正在籌備商業地產基金(Retail Fund)， 計劃在內地收購到足夠規模的商業物業專案後 ， 做成REITS ， 打包上市。有些基金甚至還像“嘉德商用”一樣，擁有專門的商業運營管理團隊。嘉德這種與知名地產企業結成戰略夥伴的做法，其實正是許多商業地產基金夢寐以求的操作方式。而另一方面 ， 國內不少知名開發商也象萬科一樣 ， 目前只強於住宅，商業地產開發經營和管理經驗還很欠缺，也急需專業商業地產運營商及資本運營商的指引和協作。因此，相信今後將會不斷湧現外資基金或商業運營管理機構與國內地產企業結成策略性夥伴的方式，在商業地產領域進行地產與金融相交融的深度合作。
—— 2007 年 7 月 "作者︰
中原集團森拓普研究中心總監 張更立"
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