2006年，"收購、重組”成為中國零售商業市場年度熱點，而大量資金進入商業地產市場，也使"金融 + 商業地產”的產品模式漸趨成型，隨著國家對房地產市場宏觀調控力度逐漸加大，商業地產發展將進一步規範和完善。

2006 年市場回顧

一、商業地產投資持續增加，但增幅不斷回落

從2001年起，國內商業營業用房投資持續增加，估計2006年投資可實現2328 億元，同比2005年增長16.4%，但投資增幅自2003年開始已不斷回落(詳見表一)。投資持續增加，說明今後商業物業供給將保持增長勢頭。

表一：

資料來源： 國家統計局
注：2006 年資料為森拓普預測

二、供給基本持平，空置相對穩定，價格持續上揚

由於投資的滯後性， 2004 年以前商業營業用房投資的大幅增長，使 2006 年供給繼續攀升。據國家統計局公佈的資料，2006年1 — 5月份商業營業用房竣工面積為1186萬平米，同比 2005年增長40%，增速明顯加快。據中國商業地產聯盟公佈的資料，2005年全國商業營業用房竣工面積約為5290萬平方米，據此估算2006年將突破 6000 萬平方米，增幅在13%左右（詳見表二）。

表二

資料來源： 國家統計局；中國商業地?聯盟； 2006 年資料為預測資料。

商業營業用房供給增加主要受需求旺盛的影響，因為國內經濟快速發展、居民生活水平不斷提高，消費者對零售業需求也不斷提高。從整體供給來看，商業地產開發熱度持續高漲，但存在“遍地開花、局部過熱”現象，有效供給不足，導致空置略有增加，但相對來說尚屬穩定。

由於需求不斷擴大，優質物業成為零售商業爭奪的物件，外資零售商加快在華拓展步伐，而外資基金也在不斷吸納優質商業地產，通過整體持有獲取長期回報，這都促使商業營業用房價格持續上揚。據國家發改委公佈的資料，2006 年12月份商業營業用房的價格達到 4876 元 / 平方米，比 2005 年同期增長5.8%，與 2006 年 11 月相比增長 0.6%。

三、外資滲透“廣而深”

國內商業市場的繁榮、外資進出門檻的規範及人民幣升值都對外資進入起到了催化作用。2006年外資進入國內商業地產市場呈現出“廣而深”的局面："廣"表現在外資不再局限在北京、上海等一線城市，開始逐漸拓展至二、三線城市，如天津、瀋陽、成都、重慶等；“深”表現在外資介入的程度不斷加深，不但投資方向上開始轉向商業地產，而且還深入到商業地產開發和運營的各個環節。從外資的類型來看，主要包括外資開發商資金和外資基金機構資金。

在外資開發商中，港資占絕對多數，達到 90%以上。短短幾年�堙A幾乎所有知名香港地產開發商都已進入內地，如長實 / 和黃、�痗屆B新鴻基、太古、九龍倉、新世界等，其專案遍佈國內一線城市，同時也正向二、三線城市進軍（詳見表三）。由於港商投資專案多為各地高檔次、旗艦型商業專案，因而可以說，大量港資的進入將大大推進國內商業地產升級換代的步伐。

在外資基金方面，投資重點仍然集中在北京、上海等地，但珠三角區域亦逐步成為基金進入的重點領域。它們主要來自美國，也不乏一些亞洲國家的基金。（詳見表四）

表三：

資料來源： 森拓普整理
* 說明： 1 、包括含大型商場專案的綜合專案； 2 、除特別說明外，其他均為香港開發商，華潤具有中資背景。

表四：

資料來源： 森拓普 整理

四、並購重組案例頻現，“金融 + 商業地產”模式漸趨成型

2006 年成為國內商業地產市場的“並購重組”年，不少外資開發商及外資基金紛紛涉足商業地產領域，專案收購及股權合作案例層出不窮，例如：華潤集團入股深國投51%的股份、平安信託入主深圳中信城市廣場、深圳 京基收購銅鑼灣廣場深圳華髮北店、 美國保德信注資深圳怡景中心城10億元、太古地產聯手摩根士丹利開發北京朝陽區新三�堣棱M案、凱德置地入股河南建業集團、新鴻基收購佛山南海廣場、華潤與新鴻基共同開發杭州萬象城項目等。

大量外資進入、並購重組日漸頻繁，使國內商業地產市場逐漸進入"金融+商業地產"產品化階段，許多地產開發商以製造"金融產品"的方式進行商業地產開發及運營，創造更高商業價值。"金融+商業地產"產品化正成為國內商業地產發展的一個趨勢。

五、相關政策不斷出臺，商業地產市場進一步規範和完善

2006年1月，商務部頒佈"《<外商投資商業領域管理辦法>的補充規定》"，主要內容是"對於同一 香港、澳門服務提供者在內地累計開設店鋪超過30家的，允許香港、澳門服務提供者控股，出資比例不得超過51%" ，這有利於吸引港澳資金進一步流入內地商業地產市場。7月， 國務院六部委頒佈的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，對外資炒作內地房地產作出了一定限制。該政策對住宅市場影響最大，而對商業地產則並無太大影響，反而將促使部分外資從住宅市場轉向商業地產市場。

2007 年市場展望

一、《城市商業網點規劃》提高開發門檻

商務部將於 2007 年出臺《城市商業網點規劃條例》，規定各城市需要編制《城市商業網點規劃》，並建立大型商業網點聽證制度。

二、零售商業快速擴張成主要推力

2007 年，臺灣新光三越百貨將在北京和重慶開設中高檔百貨店，西武百貨計劃在瀋陽、北京、上海開設高檔百貨店，沃爾瑪、家樂福、樂購、易初蓮花都將新開大約 20 家門店； 3 年內，服裝業巨頭博洋計劃擁有 10 家以上內地大型百貨商場，而百佳也有意在上海增開 10 家超市，並�ㄟ囧鉾堛F戰略。

三、開發與管理模式走向成熟

商業地產的開發經營模式有所調整，“訂單式”開發和以長期持有為主的“租賃模式”增多， 2006 年各大城市新增的重點商業專案的基本銷售比率顯示，其中只有 20%面積用於出售，而80%用於租賃。預計這種模式在未來的商業地產開發與管理中將會越來越普遍，並逐漸走向成熟。

四、人民幣升值加速外資並購與持有

據海關總署公佈資料，2006 年全年人民幣兌美元匯率升值3.35%。SM集團、凱德置地、和黃地產等外資地產開發商 , 都已進入中國商業地產市場。預計人民幣仍然面臨較大升值壓力，外資並購與持有內地商業專案的勢頭仍將持續。

五、多重因素影響不同區域市場走勢

環渤海區域持續變熱。 北京地區主要受 08 年奧運會的影響，商業地產需求和供給將得到不斷提高；天津受國家政策的扶持，國家級濱海新區開發逐步推進，商業環境逐漸趨熱。

長三角區域逐漸完善和成熟。上海以其國際化大都市的中心地位，具有強大的商業輻射力，同時又有 2010 年世博會的利好，商業地產市場仍將持續加熱；杭州原有的商業格局會受到衝擊，原先比較弱勢的副中心將走強；而南京大型高檔綜合型購物中心和中低檔批發零售市場成為主流，兩極分化嚴重，也將逐步進入調整期。

珠三角區域繼續領跑。 深圳商業地產“長期持有”經營模式仍領先全國，大型購物中心開發繼續是未來發展重點；廣州市場商業趨向分散，將會逐漸形成多個區域中心，大型商業物業將逐漸得到發展。

中西部區域快速發展。大量資金逐漸流向二、三線城市，加速推動西部商業地產開發。重慶將逐漸向高檔次商業物業調整，�憐h地產大腕進軍成都高檔商業地產及商業土地大規模放量，未來市場競爭會日趨激烈。

—— 2007 年 3 月 "作者︰森拓普研究中心"
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