1 、服務式公寓的概念

服務式公寓(Serviced Apartment)，又稱為酒店式公寓，是一種融合酒店設施與家庭特色，並提供低於酒店價格的自住式單位。上世紀90 年代初，服務式公寓這個概念在中國房地產業出現，意為 “ 酒店式的服務，公寓式的管理 ” 。服務式公寓具有如下特點：

•  服務式公寓是一種長期居所(相對於酒店而言)的物業；
•  服務式公寓必須有酒店般完善的服務；  
•  服務式公寓必須具有居家的氛圍；  
•  相對於酒店而言，服務式公寓具有一定的價格優勢；  

與服務式公寓的功能相適應，服務式公寓在設計和配套上具有如下特點：  

•  服務式公寓具有較大的空間，而酒店房間的空間比較小；  
•  服務式公寓配有設備齊全的廚房；  
•  服務式公寓會配置完善的家用電器和家居化的家具。

2 、服務式公寓在中國的發展現狀

在中國，除了北京、上海等核心城市有相當於服務式公寓的外交公寓較早投入使用外，服務式公寓的概念最早為深圳的開發商所用，後來又出現在上海、北京、廣州等地，截至目前，上海、北京、深圳、廣州四大一線城市依然是中國服務式公寓市場發展最為成熟的城市。截止 2006 年底，僅上海就約有 75 個大小型的獨立或連鎖式服務公寓品牌進駐，非集團式經營的小型品牌亦有相當的數量，其中進入上海的國際服務式公寓總存量約為 10,000 套左右；北京亦有近 40 個品牌進駐，其中進入北京的國際服務式公寓總存量約為 4,000 套左右。隨著中國經濟的快速發展，近年來在成都、武漢、瀋陽、西安、重慶等二線城市服務式公寓市場也開始起步，呈現較快的發展勢頭。

在近 20 年的發展歷程中，中國服務式公寓大致經歷了三代產品換代。第一代所謂的服務式公寓僅能提供保潔、保安等一般的服務管理，這樣的產品基本上只能算高檔住宅，其產權大部分都已賣散，也不提供統一的運營服務；第二代服務式公寓通常擁有華麗的大堂，能提供統一的運營服務，但產權也基本上賣散，無法提供全面的、真正意義上的酒店標準服務；到如今，服務式公寓發展到了第三代，這一代產品基本上是由大業主持有統一的業權，由專業服務式公寓管理公司或酒店管理公司提供全程服務，並提供標準化的房間裝修和全套家具、家電。

目前，在上海、深圳、北京等一線城市的服務式公寓市場上，第一代服務式公寓?品基本上已經全部淘汰，目前正處在由第二代服務式公寓產品逐漸向第三代產品逐漸過渡的階段。

而在大部分二線城市，目前服務式公寓仍以第一代產品和第二代產品為主流，相當一部分所謂的服務式公寓產品純粹是開發商借用“服務式公寓”的概念進行炒作，基本上與普通住宅差異不大。目前，僅有少部分 “ 第三代 ” 、即真正意義上的高端服務式公寓產品進駐這些城市，但目前規模相對有限，尚處於起步階段。

3 、當前高端服務式公寓市場的發展特徵

地域特徵：由一線城市向二線核心城市擴展

目前中國高端涉外服務式公寓市場已經跨出四大一線城市，開始向二線城市邁進。進駐中國市場的一些主要的國際公寓管理品牌，如雅詩閣(Ascott)、輝盛 (Fraser)、奧克伍德( Oakwood)等，均在大力拓展二線城市業務，成都、重慶、西安、武漢、南京、瀋陽等都是這些品牌主攻的目標。這些城市的共同特點是，都是區域性中心城市， FDI 規模較大，世界 500 強及知名國際企業數量較多，涉外產業及商務活動已有較大規模。可以說，一個城市外資企業的發達程度以及外籍商務人士的規模，是判斷該城市是否具備發展高端涉外服務式公寓的一個硬性標準。通常來說，一個城市擁有 2,000-3,000 人左右的外籍商務人口規模，便具備發展高端涉外服務式公寓的市場基礎。

客戶特徵：以長期居住及短期商務活動的外籍商務人士為主

根據 CentaPro 在多個城市的實地調研來看，目前對高端服務式公寓存在較高需求度的主要客群是：

•  長住客戶：包括長期在華工作的外籍含港澳臺)商務人士和長期派駐外地工作的中籍高層管理精英，其中又以前者為主；

•  中短期客戶：居住 3 個月以下的中短期商務人士(外籍為主)，以及部分高端旅遊人士。

根據 CentaPro 在多個城市的實地調研，目前，高檔服務式公寓租賃市場的需求客戶主要集中于外籍公司派出的中高級管理人士、技術員工，其次為國內大型企業高階管理層人士，均以商務居住為主，並具有長期居住及安置家人的需求。此外，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司擔負高額的房租費用，同時自己在異地沒有買房定居的需要。

根據 CentaPro 的調查來看 ，目前高端服務式公寓的主要居住人群以歐美籍外籍人士居多，其次為日韓及港澳人士，居住期限一般為半年以上，停留兩年以上的占比亦較多。外籍人士單身在華的比例最大，在每個城市都占到 50% 以上，各城市外籍住戶的平均家庭人口在 1.2-1.6 人左右。除了服務式公寓之外，許多外籍住戶也會選擇高檔住宅、別墅以及酒店套房作為長期居住場所。

產品特徵：一房和二房為主，三房以上較少

從目前一些由國際服務式公寓管理公司管理的高端服務式公寓的戶型結構來看，目前市場最熱租的戶型是 100 平方米以下的一居、二居室及單間套房，這與外籍商務客群以中小規模為主的住戶結構是一致的。同時，也有一些三居及以上的戶型，可以滿足市場多樣化的需求。此外，對於外籍高層人員及多人口家庭，其面積需求較大，付租能力較高，對別墅以及大面積公寓有一定的需求。如深圳蛇口片區的鯨山別墅，均是大面積別墅及公寓物業，租住物件多是跨國石油公司及 500 強企業在深圳的高管及其家庭。

4 、中國服務式公寓市場的發展趨勢展望

•  由“散銷”轉向“持有經營”，從而保證物業和服務的品質，提高專業化程度

從中國服務式公寓的發展的經驗來看，服務式公寓採取“散銷”模式的弊端越來越明顯：產權分散導致業主與管理公司之間往往不能達成統一的意見，很難做到統一管理，面向客戶的檔次也不明確，沒有彈性化的租務計劃，更加談不上統一化的專業服務，特別是在交付使用後，同一地點的出租供應量驟然增大，諸多買家出租套現的投資行?愈演愈烈，一些急於求成的出租者會降低租金，從而嚴重影響專案的整體投資回報和物業形象。在這種情況下，已經有越來越多的服務式公寓開發商或機構投資者開始轉向持有經營模式。

•  高端服務式公寓市場開始加速，基金整體收購成為特色

受益於中國經濟的快速發展以及外籍人士不斷增多，近年來高端服務式公寓的市場需求正在不斷增加，良好的市場前景使得外資基金對投資中國高端服務式公寓的興趣正在不斷增加，近年來中國高端服務式公寓的並購專案正在不斷增多。

服務式公寓市場近期主要並購專案

•  國際品牌深度介入，帶動服務式公寓管理水平和產品服務整體升級

近年來，沿海一線城市服務式公寓市場在諸如雅詩閣集團、輝盛國際管理有限公司、奧克伍德國際等國際知名服務式公寓管理集團的引領下，在建築設計、經營模式、服務管理等方面都經歷了一段產品升級換代的革命。隨著這些國際管理集團開始向二線城市拓展，我們預計中國二線城市服務式公寓市場也將迎來一段產品升級換代的高潮期。

中國市場主要服務式公寓國際管理集團

•  高端服務式公寓進一步向城市核心商務區和外籍人士聚集區彙集

根據 CentaPro 的調查，客戶把交通方便、貼近工作區域列為選擇高端服務式公寓最主要的理由之一，因此近期各地城市新開發的一些高端服務式公寓專案大都選擇在城市 CBD 和主要商務區內，尤其是那些彙集了世界 500 強企業及�憐h外資企業的寫字樓群聚集區更是建設高端服務式公寓的首選，如北京建外商務區、上海陸家嘴及淮海中路、重慶的解放碑片區、成都的天府廣場、西安高新區等，均是高端服務式公寓投資的重點區域。

另外，在不少城市，由於各種原因已經初步形成了一些外籍人士聚集區，如深圳蛇口片區和華僑城片區、成都桐梓林片區、瀋陽五�堛e片區、西安高新區等，這些片區的外籍人士居住氛圍濃厚，涉外配套（如酒吧、休閒娛樂設施等）較為完善，外籍住戶的“聚居效應”和“口碑效應”明顯，因而也成為外籍常駐商務人士首選居住地點之一，尤其受到那些剛進入該城市不久的外籍人士的喜愛。在這樣的區域投資高端服務式公寓，市場前景也是十分看好。如深圳蛇口的泰格公寓、華僑城的波托菲諾國際公寓、瀋陽五�堛e大廈等，都是該類服務式公寓的典型代表。

—— 2008 年 5 月 "作者︰ 中原集團森拓普投資及研究中心"