摘要

近幾年來，外資在中國房地產市場的參與程度日漸加深，其中既有游離在國際市場上的熱錢，也有長期投資的資金；既有以開發商身份進入的外資，又有以直接收購收益物業或股權融資形式進入的外資基金。據中原中國地產研究中心援引 《 2006 中國商業地產發展報告》 的資料， 2005 年境外投資者（非開發商類）在中國房地產市場的投資金額約為 23 億美元，其中購買商鋪和寫字樓的資金有 16 億美元。而有些其他機構統計出來的數字更高。

外資的進入的確有利於繁榮中國房地產市場， 但同時也存在不利方面。如外資的進入在某種程度上推動了房價的上漲，加劇了國內住宅市場供求結構失衡，從一定程度上抵消了宏觀調控的效果和力度，令房地產行業的發展出現一些不健康因素，等等。

在這種情況下， 2006 年 7 月，中國 建設部、商務部等六部委聯合出臺《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，之後國家外匯管理局和建設部又出臺了《 關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知 》，主要從市場准入、開發經營、境外機構和個人購房以及外匯管理等方面加強對外資進入中國房地產市場的監管力度，以配合中國政府對房地產市場的宏觀調控。各地方政府也紛紛開始制訂政策實施細則，對外資投資本地房地產進行規管。

“外資限管”政策出臺以來，引起了境外投資者的普遍關注。但由於目前該政策還有許多不夠明確和清晰之處，致使許多投資者仍有不少疑惑。本報告試圖通過對有關政策的解讀、對其影響的分析及對各地市場最新狀況的追蹤跟進，對投資者普遍關心的問題予以解答。本報告共分為六個部分：第一個部分回顧“外資限管”政策出臺之前的房地產宏觀調控主要政策；第二個部分剖析“外資限管”政策出臺的背景；第三個部分解讀“外資限管”政策的內容；第四個部分解析“外資限管”政策的主要影響；第五個部分圖解新政後外資進入 / 退出的操作流程；第六個部分提出外資投資房地產市場的建議。

—— 2006 年 10 月