摘要

從 1993 年荔景大廈等代表物業價值新標杆的誕生，到 2005 年引發投資熱潮的置地逸軒、京基禦景華城，再到近期將價格拉至23000元 / 平方米、外銷比例超過 40% 的世金漢宮，深圳服務式式公寓的銷售創造了一個又一個奇跡。作為商住公寓的升級產品，服務式公寓的服務與檔次堪比星級酒店，使用功能可商可住多元而豐富，進入的門檻低決定了投資的靈活性與流通性。憑藉這些優勢，服務式公寓獲得了市場的青睞。然而目前深圳可用于並且適合開發該類型物業的地塊已是屈指可數，後續供應明顯不足，這就使得服務式公寓這種高質素產品的價值因稀缺而日益昂貴。

從深圳 2003 — 2006 年供應量來看，深圳的服務式公寓高度集中于福田及羅湖兩區，兩者相加已占深圳服務式公寓市場供應的近9成。福田區占的比重最大，達48%；其次是羅湖占的比重，達 41% 左右；南山與寶安及鹽田的比例較低，分別占到 6.4% 、 1.6% 及 3.0% ；而龍崗區尚無服務式公寓供應。這種供應的分佈格局是由區域特點決定的。一般來說，服務式公寓集中分佈於城市商務中心區或其周邊地帶，這些地段可開發空間狹小，房價漲幅空間不大，但人流、資金流和資訊流密集，交通便利，配套服務齊全。這種特點正是孕育服務式公寓的極佳場所。從目前深圳服務式公寓的分佈來看，正逐漸在羅湖口岸、皇崗口岸、蔡屋圍金融圈、深圳 CBD 商務圈、華強北商務圈、南山蛇口商務圈等優越地段形成服務式公寓集中帶。

本文通過對深圳服務式公寓市場的綜合分析，旨在為發展商及投資者提供一個關於深圳服務式公寓市場發展狀況的最新資訊。報告中反映的資料截止於 2006 年 12 月。

—— 2006 年 12 月